Realitní rádce Proč nepodcenit úschovu kupní ceny při prodeji nemovitosti?

Proč nepodcenit úschovu kupní ceny při prodeji nebo koupi nemovitosti? Jak se změní úschovy s příchodem nového zákona o realitním zprostředkování? Na toto téma diskutovali ředitel Hanácké realitní kanceláře Ing. Petr Korytar a společník advokátní kanceláře Arrows JUDr. Jakub Dohnal, Ph.D.

Prodej nebo koupě nemovitosti je pro většinu lidí operace s veškerými rodinnými úsporami. Rizika spojená s touto operací jsou proto obrovská a je dobré mít o této problematice alespoň základní přehled.

Při realitní transakci se střetávají dvě strany obchodu. Prodávající, který vlastní nemovitost a kupující, který má peníze. Pokud si však převod peněz dobře neošetří, může se stát, že prodávající bude bez peněz a nebo naopak kupující zaplatí kupní cenu, ale nemovitost na něj nebude převedena. Nikdo přece nechce přijít o celoživotní úspory.

Tyto rizika jsou eliminována tím, že do celého procesu vstupuje třetí strana – schovatel. Ten uschová kupní cenu, popřípadě i dokumenty do doby, než dojde k přepisu nemovitosti na nového majitele. Stranu prodávající naopak chrání tím, že nezahájí vkladové řízení na katastru, dokud nebude v jeho úschově složena celá kupní cena.

Jak se mění úschova v případě nákupu nemovitosti s hypotékou?
Pokud se nemovitost kupuje takzvaně v hotovosti, je celý proces jednodušší. V praxi se ale ve většině případů setkáváme se situacemi, kdy kupující financuje nemovitost pomocí bankovního úvěru nebo naopak již prodávaná nemovitost je zatížena hypotékou. Ničím neobvyklým není ani kombinace, kdy kupující vyplácí svým úvěrem dluh prodávajícího.

V roce 2020 vstoupí v platnost dlouho připravovaný zákon o realitním zprostředkování, který úschovu kupní ceny přímo upravuje. Realitní kanceláře budou mít povinnost vést účty úschov samostatně, tedy na každý převod nemovitosti bude zřízen samostatný speciální účet s povinnosti evidence jednotlivých úschov, tak aby peníze klientů nebyly na jedné hromadě s provozními financemi firmy.

Petr Korytar, ředitel Hanácké realitní kanceláře

Dobrá realitní kancelář by vám v tomto ohledu měla pomoci a celý proces zkoordinovat. Je nutné, aby uschovatel byl na účast banky v procesu připraven. Výše hypotéky váznoucí na prodávané nemovitosti musí být přesně vyčíslena, uschovatel pak vyplácí peníze nejdříve bance, aby se uvolnilo zástavní právo a následně zbylou část prodávajícímu. V úschovní smlouvě je potřeba ohlídat také to, aby po převodu vlastnictví byly vymazány předešlé zástavy či jiná práva. Na to by se mohlo zapomenout, přitom by taková chyba znamenala značné problémy.

Jak se mění úschovy s platností nového zákona o realitním zprostředkování?
Doposud bylo možné, aby realitní kanceláře uschovávaly kupní ceny na svých provozních účtech. Klienti se tak vystavovali riziku, že v případě insolvence realitky příjdou o své peníze, což se v minulosti také stalo. Vše tedy záviselo jen na důvěře klientů vůči bonitě realitky.

Během první poloviny roku 2020, by ale měl vstoupit v platnost nový zákon o realitním zprostředkování, který úschovu kupní ceny u realitních kanceláří přímo upravuje. Realitní kanceláře budou mít povinnost vést účty úschov samostatně, tedy na každý převod nemovitosti bude zřízen samostatný speciální účet s povinnosti evidence jednotlivých úschov, tak aby peníze klientů nebyly na jedné hromadě s provozními financemi firmy. Realitní kancelář by dle znění nového zákona neměla svou úschovu ani aktivně nabízet a pokud si to klient vysloveně nepřeje, měla by zprostředkovat úschovu u subjektů k tomu určených, tedy u advokátů, notářů nebo v bance.

Jakého uschovatele si tedy vybrat? Jak mi má pomoci realitní makléř?
Zcela bezriziková není žádná forma úschovy. Ke zpronevěře peněz může dojít také u advokáta. Po kauze z roku 2012, kdy došlo ke zpronevěře více jak 60 milionů korun ze strany jednoho pražského advokáta, došlo k výraznému zpřísnění dohledu a kontrol Českou advokátní komorou.

Vyšší míru důvěry může nabídnout notář. Důležité je upozornit, že i notáři jsou v dnešní době soukromé osoby, které mohou peníze zpronevěřit, nicméně díky vysokým kvalifikačním a morálním nárokům je to velmi nepravděpodobné. Rozhodnutí pro notářskou úschovu však pro vás bude daleko dražší a časově náročnější variantou oproti úschově u advokáta. Z naší realitní praxe také velmi doporučuji, aby kupní smlouvu i smlouvu o úschově psal jeden subjekt, jelikož smlouvy na sebe navazují a rozdělení těchto úkolů mezi advokáta a notáře může celý proces výrazně zkomplikovat.

Zajímejte se a ptejte se i pokud vám uschovatele doporučuje realitní makléř, přes kterého chcete koupit svou vysněnou nemovitost. Výhodou je větší advokátní kancelář, která nestojí na jednom advokátovi, kdy v případě jeho dovolené nebo nemoci celý proces převodu stojí. Realitní makléř vám může doložit také vlastní zkušenosti a reference na vybrané advokáty.

Pokud jste na straně prodávajícího a máte vlastního realitního makléře, který vám zabezpečuje prodej nemovitosti na základě exkluzivní smlouvy, je dle mého názoru jeho povinností vám zajistit bezpečnou úschovu, celý proces zkoordinovat mezi všemi účastníky (prodávající, kupující, advokát, banky apod.) a tyto náklady i zahrnout do své provize. Výběr nezkušeného realitního makléře vám převod může zásadně znepříjemnit. Bezproblémový prodej a převod nemovitosti, tak začíná už u výběru realitního makléře, který by vám měl pečlivě všechny kroky vysvětlit a především zajistit. 

Co je to úschova kupní ceny

Spočívá v uložení peněz na účtu 3. strany na základě písemné smlouvy. Tato strana přitom kupujícímu i prodávajícímu garantuje, že peníze z úschovy uvolní až v případě splnění předem dojednaných podmínek.